Vendiste tu casa. Firmaste la escritura, entregaste las llaves y cerraste ese capítulo. Y meses después recibes un mensaje: los compradores dicen que hay un problema que no sabían, y que es culpa tuya.
Es una situación que genera mucho estrés, sobre todo cuando la venta ya parecía cerrada y olvidada. Pero antes de entrar en pánico, conviene entender qué es exactamente un vicio oculto, cuándo tienes responsabilidad como vendedor y qué puedes hacer si recibes una reclamación.
Qué es un vicio oculto
Un vicio oculto es un defecto que existía en el momento de la venta, que no era visible en una inspección normal y que, de haberlo conocido el comprador, le habría llevado a no comprar o a pagar menos.
Tres condiciones que tienen quedarse a la vez. Y las tres importan.
Que el defecto existiera antes de la venta. Que no fuera visible. Y que sea suficientemente grave como para afectar al uso de la vivienda o a su valor.
Que exista un defecto no significa que exista un vicio oculto.
Un grifo que gotea no es un vicio oculto. En cambio, una gotera estructural que llevaba años oculta tras una reforma podría llegar a serlo.
Cuándo tienes responsabilidad como vendedor
Aquí está la pregunta que más preocupa a quien recibe una reclamación: ¿soy responsable, aunque no supiera que el defecto existía?
La respuesta es: depende.
La ley establece que el vendedor puede responder por los vicios ocultos incluso aunque no los conociera. Sin embargo, eso no significa que cualquier defecto genere automáticamente responsabilidad.
Por eso, antes de asumir responsabilidad o de rechazar cualquier reclamación, conviene analizar bien el caso. A este respecto, también será importante valorar aspectos como el estado de la vivienda, la documentación de la compraventa o las pruebas que puedan aportar ambas partes.
Qué puede reclamar el comprador
Si se acredita que existe un vicio oculto, la ley reconoce al comprador distintas acciones en función de las circunstancias.
En algunos casos podrá solicitar una rebaja del precio. En otros, cuando el defecto tenga suficiente entidad, incluso podría pedir la resolución de la compraventa. Si además se demostrara que el vendedor conocía el defecto y lo ocultó deliberadamente, podrían plantearse otras consecuencias.
Y hay algo que conviene saber: estos derechos tienen un plazo. No son eternos. Por eso, tanto si eres comprador como vendedor, es importante actuar cuanto antes.
Qué hacer si recibes una reclamación
Lo primero es no reaccionar por impulso. Ni aceptar la responsabilidad sin más, ni rechazar la reclamación sin haberla analizado.
Algunas cosas que conviene hacer antes de tomar ninguna decisión:
· Leer con calma qué se reclama exactamente y en qué se basa la reclamación.
· Revisar qué decía el contrato de compraventa y la escritura sobre el estado de la vivienda.
· Valorar si el defecto que se reclama existía realmente antes de la venta o si apareció con posterioridad.
· Analizar si el problema tiene la entidad suficiente como para poder considerarse vicio oculto.
· Evitar responder por escrito o reconocer responsabilidades sin conocer antes tu posición jurídica.
Lo que nadie te cuenta
Muchas personas creen que, si el comprador envía un burofax acompañado de un presupuesto o de un informe técnico, el vendedor está obligado a pagar.
No funciona así.
Una reclamación es solo eso: una reclamación.
Para que prospere, habrá que analizar si realmente concurren los requisitos legales del vicio oculto y qué pruebas existen en el caso concreto. Hay reclamaciones perfectamente fundamentadas y otras que no lo están.
La diferencia entre una cosa y otra depende de los detalles concretos de cada caso.